Attestato di prestazione energetica. Il caso dell’affitto d’azienda

LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA. ALCUNE DEFINIZIONI

Con il D.Lgs. n. 48 del 10 giugno 2020 è stata aggiornata la normativa italiana, in attuazione delle disposizioni europee in tema di efficienza energetica e prestazione energetica nell’edilizia.

Obiettivo primario della normativa ora in vigore è quello di promuove il ”.miglioramento della prestazione energetica degli edifici, tenendo conto delle condizioni locali e climatiche esterne, nonchè delle prescrizioni relative al clima degli ambienti interni e all’efficacia sotto il profilo dei costi delle azioni previste, ottimizzando il rapporto tra oneri e benefici per la collettività”.

Particolare rilievo è dato, quindi, dall’ordinamento alla sostenibilità nella sua accezione più ampia, ambientale e sociale. 

Tale obiettivo è chiaramente individuabile anche nell’istituzione, ad opera dell’art. 4 quater, D.Lgs 48/2020, del “Portale Nazionale sulla prestazione energetica degli edifici”. Tale organo, infatti, ha lo scopo di “fornire ai cittadini, alle imprese e alla pubblica amministrazione informazioni sulla prestazione energetica degli edifici, sulle migliori pratiche per le riqualificazioni energetiche efficaci in termini di costi, sugli strumenti di promozione esistenti per migliorare la prestazione energetica degli edifici, ivi compresa la sostituzione delle caldaie a combustibile fossile con alternative più sostenibili, e sugli attestati di prestazione energetica”.

Tra le innovazioni introdotte dal D.Lgs. 48/2020, ve ne sono anche alcune in materia di certificazione energetica (c.d. “A.P.E.”, attestato di prestazione energetica degli edifici) definita dal Decreto legislativo n. 192 del 19 agosto 2005.

Attualmente, l’A.P.E. è definito nel nostro ordinamento come il “documento, redatto nel rispetto delle norme contenute nel presente decreto e rilasciato da esperti qualificati e indipendenti che attesta la prestazione energetica di un edificio attraverso l’utilizzo di specifici descrittori e fornisce raccomandazioni per il miglioramento dell’efficienza energetica” (art. 2, lett. l-bis, D.Lgs 192/2005).

La prestazione energetica oggetto dell’attestato è la “quantità annua di energia primaria effettivamente consumata o che si prevede possa essere necessaria per soddisfare, con un uso standard dell'immobile, i vari bisogni energetici dell'edificio […]” (art. 2, lett. c, D.Lgs 192/2005). La medesima disposizione chiarisce, inoltre che la prestazione energetica “viene espressa da uno o più descrittori che tengono conto del livello di isolamento dell'edificio e delle caratteristiche tecniche e di installazione degli impianti tecnici. La prestazione energetica può essere espressa in energia primaria non rinnovabile, rinnovabile, o totale come somma delle precedenti”.

Le principali innovazioni del D.Lgs. 48/2020 in materia di A.P.E. attengono alla metodologia di calcolo della prestazione energetica, ai requisiti professionali e ai criteri di accreditamento dei tecnici certificatori, il sopralluogo necessario per il rilascio della certificazione, la procedura sanzionatoria e la segnalazione telematica da parte della Agenzia delle Entrate alle Regioni dei contratti privi di A.P.E.

LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA NEI CONFORNTI DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE E LOCAZIONE

È ormai noto che l’A.P.E. costituisce uno dei documenti necessari per il trasferimento della proprietà degli immobili (art. 6 D.Lgs. 192/2005 e successive modifiche). Per quanto riguarda, invece, le locazioni, la stessa norma, nella sua formulazione attuale, prevede l’obbligo di dotazione dell’A.P.E. in caso di “nuova locazione di edifici o unità  immobiliari” (art. 6 D.Lgs. 192/2005, modificato con D.L. 63/2013 convertito con modificazioni con L. 3 agosto 2013 n. 90). 

È, dunque, escluso l’obbligo di dotazione del certificato energetico per i casi di rinnovo o proroga di contratti di locazione, purché stipulati prima del 6 giugno 2013.

Oltre al suddetto obbligo di dotazione, esiste l’obbligo di allegazione dell’A.P.E. al contratto di locazione, “tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari” (art. 6, comma 3, D.Lgs. 192/2005 modificato, dapprima, con D.L. 145/2013 convertito con modificazioni con L. 21 febbraio 2014, n. 9 e, da ultimo, con D.Lgs. 48/2020).

La violazione degli obblighi in materia di A.P.E. è oggi accertata dalle Regioni e determina l’irrogazione, da parte delle Regioni stesse di sanzioni amministrative.

A conclusione del quadro normativo così individuato è importante sottolineare che esistono, in materia di A.P.E., anche disposizioni regionali. Per questo è fondamentale che ogni caso concreto sia analizzato con attenzione anche alla luce di tali disposizioni. 

L’APE NELL'AFFITTO DI AZIENDA E UNA RECENTE DECISIONE DELLA CORTE DI CASSAZIONE 

Esistono tuttavia, nel nostro ordinamento, molte fattispecie contrattuali, tipiche e non, per le quali non è immediatamente percepibile se sia necessaria o meno la dotazione - ed eventualmente l’allegazione - del certificato energetico.

Tra queste, vi è l’affitto d’azienda.

Il primo ostacolo da superare per valutare la necessità dell’A.P.E. riguarda la qualificazione, in concreto, di un contratto come locazione di immobile ad uso commerciale ovvero affitto di azienda (definita dall’art. 2555 cod. civ. come “il complesso dei beni organizzati dall'imprenditore per l'esercizio dell'impresa”).

La distinzione tra le due fattispecie può essere, talvolta, in concreto, di difficile individuazione. 

Del tema si è occupata, da ultimo, la Corte di Cassazione con la sentenza n. 3888 del 17 febbraio 2020 che ha stabilito i seguenti due criteri distintivi:

• in primo luogo, occorre verificare la preesistenza di una organizzazione in forma di azienda dei beni oggetto del contratto;
• in secondo luogo, accertato che i beni erano al momento del contratto organizzati, già dal dante causa, per l'esercizio dell'impresa, bisogna verificare se le parti abbiano inteso concedere il godimento del complesso organizzato, oppure semplicemente di un bene immobile, rispetto al quale gli altri beni risultano strumentali al godimento del bene.

Una volta appurato, però, che un determinato contratto con il quale viene trasferito, tra l’altro, un godimento immobiliare, costituisca un affitto di azienda, pare condivisibile l’opinione per cui questo non significa necessariamente che gli obblighi in materia energetica siano inapplicabili. 

Invero, è necessaria una valutazione concreta di diversi aspetti relativi al trasferimento del godimento immobiliare nell’ambito dell’affitto d’azienda.

CONCLUSIONI

Alla luce della breve ricostruzione proposta, è evidente che l’applicabilità della normativa a tutela dell’incremento della prestazione energetica degli edifici non è, in concreto, sempre di semplice individuazione. 

Per questo è fondamentale che il singolo caso concreto sia analizzato nel dettaglio, tenendo in considerazione gli insegnamenti della giurisprudenza e della dottrina.

Tale analisi va a nostro avviso condotta, non solo, con la finalità di evitare le sanzioni, ma anche con la consapevolezza che la tutela della sostenibilità si pone una vera e propria necessità riconosciuta trasversalmente a livello italiano e sovranazionale.

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